Una hipoteca es la garantía de pago de una deuda en forma de propiedad. El término suele utilizarse para referirse a la forma de financiación que utiliza un bien como garantía.
La hipoteca es el principal tipo de financiación inmobiliaria practicado en el mundo, siendo la propia propiedad financiada como garantía del crédito concedido por el banco para su adquisición. Cuando se habla de financiación inmobiliaria, es casi seguro que se trata de una hipoteca, aunque esta expresión apenas aparece en la publicidad de las instituciones financieras.
Quienes ya poseen una propiedad a su nombre también pueden hipotecarla para obtener préstamos para otros fines, por ejemplo, para abrir un negocio o financiar sus estudios.
Ventajas y desventajas de las hipotecas
La ventaja de los préstamos hipotecarios es la posibilidad de obtener cantidades más elevadas, con plazos más largos y tasas de interés más bajas que otros tipos de crédito.
Sin embargo, si el deudor no paga la deuda, perderá la propiedad que ha ofrecido como garantía, que es el principal riesgo de la hipoteca. Dado que la propiedad fue dada como garantía voluntaria por el deudor, puede ser tomada, aunque sea la única propiedad de la familia.
¿Cómo funciona la hipoteca?
En este tipo de crédito, la propiedad hipotecada está a nombre de la persona que tomó el préstamo, pero se firma un contrato que garantiza el derecho del acreedor a ella en caso de incumplimiento. El registro de la hipoteca se hace al momento de la inscripción de la propiedad, para que sea pública.
Mientras paga su hipoteca, el deudor podrá disfrutar de su propiedad normalmente. Aquí es donde la hipoteca difiere del mecanismo utilizado en la prenda. En la prenda, la garantía se da al acreedor mientras la deuda no se paga. Al requerir esta transferencia física de la garantía, la prenda sólo se aplica en el caso de bienes muebles (joyas, vehículos o maquinaria, por ejemplo), a diferencia de la hipoteca.
La hipoteca es un derecho indivisible, es decir, el bien hipotecado continuará en su totalidad como garantía hasta que la deuda esté totalmente pagada. Esto significa que el deudor perderá la totalidad de la propiedad si no paga su deuda, incluso si ya ha pagado la mayor parte de ella y el saldo pendiente es muy inferior al valor de la propiedad.
Otra característica de la hipoteca es que el acreedor podrá ejecutar la hipoteca incluso si el inmueble ya no es del deudor. Esto es posible porque la legislación no impide que un bien hipotecado sea vendido a otra persona. El comprador de una propiedad hipotecada puede perderla si el anterior propietario no cumple.
Tipos de hipoteca
Hipoteca convencional
Es el tipo de hipoteca más común, que se acuerda entre el acreedor y el deudor. Abarca los contratos de financiación comercial que utilizan una propiedad como garantía.
Hipoteca legal
Poco utilizada en la práctica, la hipoteca legal es un instrumento previsto en la legislación que tiene por objeto prevenir o compensar posibles pérdidas. No depende de la garantía del deudor y está prevista por la ley en algunas situaciones. Un ejemplo es el derecho que se da a los hijos sobre los bienes del padre o de la madre que se vuelve a casar antes de hacer el inventario relativo al matrimonio anterior.
Hipoteca judicial o judicial
Este tipo de hipoteca es determinado por los tribunales, que pueden hipotecar un bien del demandado a favor de la otra parte en el procedimiento para garantizar el cumplimiento de la condena definitiva.
Las hipotecas y la crisis en los Estados Unidos
Las hipotecas son una forma común de préstamo en los Estados Unidos. El modelo hipotecario clásico utilizado en el país establecía un tipo de interés fijo, que era válido durante todo el período del préstamo.
En la primera década de la década de 2000, los bancos estadounidenses comenzaron a centrarse en la concesión de préstamos hipotecarios a clientes sin un historial de buenos pagadores, utilizando un tipo de interés post-fijo.
La llamada crisis de las hipotecas de alto riesgo, que estalló en 2007 en los Estados Unidos, tuvo su origen en el aumento desenfrenado de estos préstamos hipotecarios de alto riesgo.
El aumento de los tipos de interés en la economía de los Estados Unidos hizo que muchos de estos deudores ya no pudieran pagar sus deudas. Al mismo tiempo, la caída de los precios de los bienes raíces redujo el valor de las garantías que se habían dado a los préstamos. Este escenario condujo a una crisis en el sistema financiero del país, que terminó extendiéndose por todo el mundo.